Изъятие объектов коммерческой недвижимости у собственника под государственные нужды и при выполнении различных городских программ

«Префектам административных округов при участии Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города совместно с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департаментом имущества города Москвы … разрабатывать и утверждать графики отселения жителей и освобождения нежилых помещений… и осуществлять своевременное освобождение помещений в соответствии с выпущенными распорядительными документами Правительства Москвы».

Подобны строки, в постановлении Правительства Москвы, могут касаться каждого владельца магазина, парикмахерской, АЗС и т.п. Что делать, если «беда», в лице государственных органов, постучалось в дверь вашему бизнесу?

Если с вами произошла подобная ситуация, то единственное, на что вы может опираться, это положения некоторых статей Общей части Гражданского (ГК РФ) и Земельного (ЗК РФ) кодексов РФ, судебную практику и аналогию права.
Согласно статье 235 ГК РФ и ст. ст. 49 и 55 ЗК РФ разрешенным случаем изъятия собственности является отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Основания и механизм изъятия установлен ст. 239 ГК РФ. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов

То есть, лишать владельца его собственности можно только для потребностей государственных или муниципальных нужд. Понятие государственных или муниципальных нужд в законодательстве сформулировано не четко и трактовать его можно достаточно размыто.

Как же тогда быть в ситуации, когда издается Постановление Правительства Москвы о предоставлении какой-то организации земельного участка для реализации какого-нибудь инвестиционного проекта и об изъятии у владельца его имущества?
Ответ один: такое постановление незаконно! Т.е., если в постановлении ситуации не ведется речь о государственных и муниципальных нуждах, без согласия собственника ничего сделать не получится. Указанное разъяснение с успехом может быть применено и к случаям изъятия объектов нежилого фонда.

Собственник объекта коммерческой недвижимость должен быть не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия письменно уведомлен об этом. Выкуп до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе имущества в суд. Иск о выкупе может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
Согласно нормам п. 2 ст. 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Стоимость устанавливается либо по соглашению сторон либо по заключению независимого оценщика, который должен иметь лицензию на оценку соответствующего вида имущества. Заключение оценщика может быть обжаловано в суде.

При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.

Т.е., собственнику необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить. В качестве подобных доказательств могут выступать: протоколы о намерениях, соглашения о расторжении договоров с поставщиками и т.п.

И так, подведем итоги.

- принудительное изъятие имущества может быть осуществлено только через суд;
- имущество может быть изъято только для государственных и муниципальных нужд;
- собственник имущества должен быть заблаговременно извещен о предстоящем изъятии;
- собственнику должна быть предоставлена справедливая компенсация стоимости его имущества, всех убытков, включая упущенную выгоду.

Юрисконсульт Tenzor Consulting Group
Ражковский Станислав