АРЕНДА И ЛИЗИНГ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Лизинг и аренду коммерческой недвижимости объединяет общая направленность на передачу имущества во временное пользование.

О том, как влияет аренда на бизнес написано очень много публикаций. Всесторонне описать все положительные и отрицательные стороны, к сожалению, не позволяет формат статьи, поэтому остановлюсь на кратком обзоре арендных отношений. И более подробно остановимся на лизинге коммерческой недвижимости, как наиболее актуальной теме.

Аренды - это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату. В основе самых простых арендных отношений лежит акт передачи вещи в аренду, который, как видно из определения, является актом распоряжения вещью, с целью извлечения прибыли.
Одной из самых привлекательных черт аренды является, возможность уйти от недружественных посягательств на активы. Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК следует, что по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество не только во временное владение или пользование, но и во временное распоряжение.

Недостаток этого способа защиты недвижимости в том, что договор аренды сопровождается передачей арендованного имущества. Это усложняет осуществление прав собственника. Однако это несущественный недостаток: поскольку арендатор может быть номинальный, а значит, фактически недвижимостью пользуется собственник. Данная схема создаст дополнительные заградительные барьеры при вхождении «захватчика» на предприятие. Можно осуществить еще одну сложную правовую конструкцию, например сначала заложив недвижимость, а потом сдав ее в аренду. Еще один двойной способ защиты собственности от посягательств со стороны предусмотрен ст. 613 ГК.

Минус аренды заключается в том, что Гражданский кодекс предусматривает достаточно оснований, чтобы расторгнуть договор аренды или признать его недействительным.

Также, расходы на аренду уменьшают налоговые выплаты. Однако, увеличение платежей по долгосрочному договору аренды может быть чревато для арендатора сложностями при расчете налога на прибыль. Затраты в полном объеме он сможет отнести к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, лишь после госрегистрации дополнительного соглашения. Дело в том, что долгосрочные договоры аренды в обязательном порядке должны проходить госрегистрацию. Такое же правило распространяется и на дополнительные соглашения к ним, в том числе предусматривающие увеличение оплаты (п. 1 ст. 452 ГК).

Это далеко не все характерные черты аренды, но если аренда коммерческой недвижимости пользуется большой популярностью среди российских компании, то лизинг в настоящий момент на российском рынке только набирает обороты. Основная причина этого кроется в недостаточной информированности предпринимателей об этой операции, так широко распространенной на западе. Доля операций с коммерческой недвижимостью западных лизинговых компании составляет порядка 30 – 50%. В нашей стране, по оценки специалистов, эта цифра колеблется около 1%. Это говорит о том, что рынок лизинга коммерческой недвижимости еще не сформировался в России, а значит и квалифицированных специалистов имеющих опыт в этой области, пока, к сожалению, очень мало.

Так что же такое лизинг коммерческой недвижимости? И какие особенности он имеет в России?

Термин «лизинг» (от англ. lease – брать и сдавать имущество во временное пользование) связывают с операциями телефонной компании «Белл телефон компани», руководство которой в 1877 году приняло решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.

В российском гражданском законодательстве договор финансовой аренды (лизинга) закреплен в нормах параграфа 6 главы 34 Гражданского кодекса и тем самым отнесен к разновидности договора аренды. Поэтому все общие нормы о договоре аренды применяются и к договору лизинга, в том числе коммерческой недвижимости. Мне понравились стальные двери от компании производителя Отношения, возникающие по поводу финансовой аренды, регулируются также нормами специального Федерального закона от 29 октября 1998 года №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» и иными нормативными актами. Именно поэтому любые схемы лизинга необходимо применять с высокой степень осторожности.

Хотя в соответствии с гражданским законодательством России договор финансовой аренды и отнесен к разновидности договора аренды, в отличие от аренды лизинг порождается иной экономической ситуацией. Субъект, который желает получить в пользование объект коммерческой недвижимости, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купить этот объект с целью последующей передачи ему во временное пользование. При этом собственником данной недвижимости становиться покупатель, однако стороны договариваются, что нужный объект коммерческой недвижимости и конкретного продавца будущий пользователь выбирает самостоятельно, а потому покупатель не будет нести ответственность за качество приобретенного для пользователя имущества и за действия продавца.

Хотя преимущества лизинга перед арендой очевидны, многие компании не желают или не могут их увидеть. Дело в том, что до начала 2000 года любая сделка с недвижимостью, в том числе и с коммерческой, требовала нотариального заверения, а цена этого заверения составляла 1,5% от стоимости сделки.

Лизинг коммерческой недвижимости подразумевает под собой приобретение лизингодателем объекта коммерческой недвижимости в собственность, а по окончанию срока лизинга, передачу объекта лизингополучателю, таким образом, помимо двойной процедуры государственной регистрации, необходимо было дважды пройти процедуру нотариального заверения сделки, каждый раз притом оплачивая услуги нотариуса в размере 1,5% от стоимости приобретаемого объекта коммерческой недвижимости. Именно поэтому такой схемой пользовались крайне редко, а по сложившемуся обыкновению не пользуются и сегодня.

Основной объем лизинговых операций в России приходится на транспортную и строительную технику, немаловажный сегмент составляет оборудование для промышленности. Третей, требующий развития, с тем, чтобы сохранялось поступательное развитие динамики лизингового рынка, должен стать лизинг коммерческой недвижимости.

Но любой предприниматель хочет знать о том, какие положительные стороны есть у лизинга? Ответить на этот вопрос не так-то просто. Лизинг коммерческой недвижимости гораздо привлекательнее аренды, однако и он имеет свои минусы.
Если говорить о положительных чертах лизинга по сравнению с арендой коммерческой недвижимости, то, как всем известно, ставки аренды во всех сегментах коммерческой недвижимости растут из года в год. Лизинговые же платежи, зафиксированы на весь срок действия договора. Таким образом, предприниматель лишний раз страхует себя от непредсказуемости на рынке коммерческой недвижимости.

Кроме того, лизинг коммерческой недвижимости может быть полезен в борьбе с недружественными поглощениями. Для этого может быть применен так называемый возвратный лизинг, суть которого состоит в приобретении дружественной компанией в собственность актива (в нашем случае объекта коммерческой недвижимости), с последующей передачей его в лизинг продавцу.

Говоря иначе, компания-собственник сначала продает недвижимость лизингодателю, а тот потом сдает его в лизинг бывшему собственнику.

При реализации схемы возвратного лизинга продавец и лизингополучатель совпадают в одном лице.

Также вариант возвратного лизинга возможно применить для получения дополнительных оборотных средств, например, для расширения бизнеса, или просто как вариант наиболее эффективного и относительно дешевого способа улучшения финансового положения предприятий. Это удобнее рассмотреть на конкретном примере. Например, есть девелоперская компании «А», которая строит крупные офисные центры и сдает их в аренду, получая от этой аренды доход. При удачной стечении обстоятельств, через определенное время, компания возвращает вложенные в коммерческую недвижимость средства, но пока этого не произошло, они не имеют возможности приступать к новым проектам.


Или другой вариант, когда девелопер «А» продает объект коммерческой недвижимости лизинговой компании «Б», а затем, с помощью аффилированной с ним управляющей компании, приобретает его назад, но уже в лизинг.

Таким образом, каждый получает свою выгоду от этой сделки, и девелопер и лизинговая компания.
И так, с помощью использования схемы возвратного лизинга мы достигаем сразу трех целей: уходим от «удара» недружественного поглощения, сохраняем объект коммерческой недвижимости в пользовании и вместе с тем получаем дополнительные оборотные средства.

Кроме того, возвратный лизинг используется в качестве схемы налоговой оптимизации, однако, применять ее необходимо очень осторожно, поскольку он может вызвать повышенное внимание налоговых органов, если она не проработана достаточно тщательно. Иначе, она может быть признана притворной.

Например, весьма подозрительно выглядит случай, когда продавец получает за свое имущество не всю сумму или дает покупателю столь длительную отсрочку, что она сопоставима со сроком договора лизинга. Также, зачастую, подозрения вызывают взаимозачет при реализации возвратного лизинга, оплата векселями, аффилированность лизингополучателя и лизингодателя и т.д. Как правило, компания, попавшая в «круговорот» налоговых органов из-за лизинговых схем обратившись в суд, имеет достаточно высокий шанс на защиту своих прав. Так, например, рассматривая дело № А55-25759/05-31 Арбитражный суд Поволжской области, принял решения в пользу ЗАО «Поволжская лизинговая компания» основываясь на праве уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 166 Налогового кодекса Российской Федерации, на установленные этой статьей налоговые вычеты.

Но гораздо проще обезопасить свою компанию и обратиться за помощью к профессионалам, имеющим богатый опыт по оптимизации налоговой базы.

Исходя из практики, можно сформировать ряд характерных особенностей присущих объектам коммерческой недвижимости, на которые может быть предоставлен лизинг:

• объектами финансовой аренды (лизинга) чаще всего являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения, имущественные комплексы, создаваемые объекты недвижимого имущества, находящиеся в завершающей стадии строительства;
• объекты должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество (офисные здания, склады, торговые центры и прочее что имеет коммерческое назначение);
• стоимость приобретения объекта недвижимости должна составлять не менее 1 миллиона долларов США;
• объект недвижимости должен находиться в Москве, ближайшем Подмосковье или Санкт-Петербурге.

Так же из практики обозначаются наилучшие условия лизинга коммерческой недвижимости:

• срок лизинга характерный для российского рынка составляет 3 – 10 лет, в зависимости от срока полной амортизации объекта недвижимости с применением коэффициента ускорения до 3;
• авансовый лизинговый платеж – 25% – 30% от стоимости объекта недвижимости;
• единовременная комиссия за организацию лизинговой сделки в среднем не выше 3% от суммы предоставляемого лизинговой компанией финансирования;
• процентная ставка по договору лизинга составляет порядка 10% годовых;
• удорожание в год - от 5%;
• предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

И, наконец, нельзя не упомянуть о сложившихся требованиях к потенциальному лизингополучателю:

• лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью;
• минимальный срок деятельности - 1 год;
• объем предоставляемого лизингового финансирования (т.е. все расходы по приобретению имущества за вычетом авансового платежа лизингополучателя) не может превышать величины собственных средств предприятия (показатель III-го раздела бухгалтерского баланса), а так же 25% от выручки от реализации;
• бизнес компании-лизингополучателя должен быть прибыльным
• объект недвижимости должен приобретаться лизингополучателем для предпринимательской деятельности;
• в случае если объект недвижимости приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то необходимо представить бизнес-план эксплуатации объекта.

На основании всего вышесказанного, следует сделать вывод о достаточно выгодных последствиях заключения сделки лизинга как для лизингодателя, так и для лизингополучателя и больших перспективах развития лизинговых отношений в России в будущем.

В предпринимательской деятельности очень часто возникают ситуации, в которых без квалифицированной юридической помощи обойтись практически невозможно. Одной из таких ситуаций является совершение операций аренды и лизинга с коммерческой недвижимостью. Чтобы сделать правильный выбор в пользу аренды или лизинга зачастую необходимо прибегнуть к помощи специалистов и внешние консультантов, поскольку и лизинг и аренда имеют очень много «подводных каменй». Требуются глубокие знания последовательности оформления подобных сделок, правильного расчета сроков и много другого... В сделках такого плана должны быть задействованы специалисты сразу в нескольких областях и привлечение стороннего юриста обязательно.

Делайте правильный выбор!

Станислав Ражковский
Юрист компании Tenzor Consulting Group